전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면,
세입자는 법적으로 전세보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.
이때 중요한 건 소송에서 ‘누가 봐도 명확한 증거와 서류’를 제출하는 것입니다.
이번 항목에서는 2025년 기준으로 전세보증금 반환소송을 진행할 때 필요한 모든 서류를 단계별로 정리해드립니다.
1. 반환소송 전 반드시 준비해야 할 기본 서류
전세보증금 반환소송은 민사소송이기 때문에,
임차인의 권리와 임대인의 반환 의무가 ‘서류로 명확히 입증’되어야 합니다.
- 임대차계약서 원본: 임차인과 임대인 간의 계약 내용을 증명
- 확정일자 확인서: 임차인의 우선변제권 확보 여부 확인
- 주민등록등본: 실제 거주 및 전입 사실 확인
- 전입세대 열람내역: 주소지에 실거주 중임을 증명
이 네 가지는 반환소송시 기본 중의 기본이며,
‘보증금을 내 돈’으로 입증하기 위한 핵심 자료입니다.
2. 임대인의 반환 거절을 입증할 수 있는 자료
법원은 단순히 ‘보증금을 못 받았다’는 주장만으로는 판단하지 않습니다.
집주인이 반환을 거부하거나 회피하고 있다는 근거가 있어야 소송이 성립됩니다.
- 내용증명 발송 내역: 반환요구를 법적으로 증명
- 카카오톡·문자 캡처: 반환 요청에 대한 답변 또는 무응답 내용
- 통화 녹취록: 말로 한 약속을 증거로 보완할 수 있음
- 집주인 입금 지연을 알리는 메시지·공문 등
이러한 증거는 ‘실제로 요구했으나 돌려받지 못했다’는 흐름을 명확히 만들어줍니다.
| 기관명 | 내용 |
|---|---|
| 대법원 인터넷등기소 | 등기부등본 열람 및 임대인 정보 확인 |
| 주택도시보증공사(HUG) | 전세보증금 반환보증 관련 서류 확인 |
| SGI서울보증 | 보증금 반환보증 및 지급 청구 안내 |
3. 임대인 신원정보 확보가 필요한 이유
전세보증금 반환소송은 임대인을 피고로 지정해야 하므로,
정확한 인적사항 확보는 필수 조건입니다.
- 등기부등본: 소유자(임대인) 인적사항 명시
- 신분증 사본(가능 시): 피고 주소지 확인
- 임대인 주민등록초본/등본(공식 발급 어렵다면 주소 기재라도 명확히)
※ 임대인의 주소지나 이름이 불명확하면,
→ 법원이 송달을 못 하고 소송 자체가 기각될 수 있습니다.
4. 법원 제출용 절차 관련 서류
소송 자체에 필요한 서류도 있습니다.
- 소장 및 청구금액 명시 문서
- 인지대 납부 영수증 및 송달료 납부 확인서
- 송달주소 확인서 (피고 주소 불명확 시 대체 송달용)
※ 소송 전 지급명령을 먼저 신청하는 경우에도 청구서 + 위 기본 증빙서류는 동일하게 필요합니다.
5. 보증기관과 연계된 소송 시 추가서류
HUG나 SGI 서울보증을 통해 전세보증금 반환보증을 가입한 세입자라면,
보증기관이 ‘대위변제 후 구상권 청구’를 하게 되므로 아래 서류도 요구됩니다.
- 보증서 사본
- 보증료 납입 영수증
- 보증기관의 심사보고서 또는 미지급 판정서
이 경우 임차인 명의로 직접 소송을 제기하지 않아도 보증기관이 소송을 대행할 수 있습니다.
6. 전세보증금 반환소송 서류 준비시 유의사항
- 모든 서류는 원본 우선 제출 원칙
→ 사본은 증거능력이 약하며, 원본 요구 가능성 있음 - 전자소송 가능 여부 확인
→ 소장과 자료를대한민국 전자소송 시스템으로 제출할 수 있으며,
해당 사이트에서 서류양식도 내려받을 수 있음 - 시간 흐름이 중요
→ 보증금 반환 요청 → 임대인 거절 → 증빙자료 → 소송의 흐름을
날짜 순으로 구성해 제출하는 것이 핵심입니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q. 소송을 꼭 하려면 확정일자와 전입신고가 있어야 하나요?
A. 네, 전세보증금 반환소송에서 **임차인의 권리 입증 핵심은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’**입니다.
따라서 확정일자와 전입신고가 완료된 상태여야 법적으로 보호받을 수 있습니다.
Q. 문자나 카카오톡 내용도 소송 증거로 인정되나요?
A. 인정됩니다. 특히 임대인이 반환을 거절하거나 무응답한 내용은
보증금 반환 요청 이력이 있다는 중요한 증거가 됩니다.
다만, 날짜와 상대방 이름 또는 전화번호가 명확히 드러나야 효력이 있습니다.
Q. 임대인 주소나 이름을 정확히 모르면 소송을 못 하나요?
A. 피고(임대인)의 인적사항이 명확하지 않으면 소장을 접수해도 송달이 되지 않아 각하 또는 반려될 수 있습니다.
등기부등본을 통해 소유자 정보를 확인하고, 주소지 변경 여부도 함께 확인해야 합니다.
Q. 소송 전에 지급명령을 먼저 할 수도 있나요?
A. 가능합니다. 지급명령은 간단한 서류만으로 빠르게 청구할 수 있는 절차로,
임대인이 이의제기하지 않으면 확정 판결과 동일한 효력을 갖습니다.
소송 전 단계로 많이 활용됩니다.
Q. 반환보증에 가입되어 있으면 소송을 직접 안 해도 되나요?
A. 맞습니다. HUG나 SGI 보증에 가입되어 있다면,
세입자에게 먼저 보증금을 지급한 뒤, 보증기관이 임대인을 상대로 소송을 진행합니다.
이 경우 세입자는 소송 당사자가 아니므로 따로 소송 준비를 하지 않아도 됩니다.
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