전세사기 특별법 2025년 최신 기준｜지원내용·신청자격·보호요건 총정리

전세사기 특별법 2025년 기준 정리. 피해자 인정 요건, 신청 절차, 지원내용까지 한 번에 확인하세요.

1. 전세사기 특별법이란

전세사기 특별법은 전세 사기 피해자를 신속하게 보호하고 구제하기 위해 제정된 한시법입니다.
정식 명칭은 『전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법』이며, 2023년 6월 1일부터 시행되었습니다.

이 법은 기존의 일반 민법 체계로는 해결하기 어려웠던 전세 사기 문제에 대해,
별도의 피해자 인정 절차와 금융·거주 지원 제도를 통해 직접적인 행정적 구제를 가능하게 합니다.

법 제정 배경

2022~2023년 사이 수도권을 중심으로 전세사기 피해가 급증했습니다.
집값 하락, 깡통전세, 명의신탁, 미등기전세계약 등의 복합적 문제로 인해
보증금 전액을 돌려받지 못하는 세입자들이 대량 발생하면서,
정부와 국회는 피해자 보호를 위한 특별법을 긴급 통과시켰습니다.

전세사기 특별법의 핵심 목적

목적	내용
피해자 신속 인정	법률에 따라 피해 여부를 빠르게 판정
거주지 보호	매각되더라도 거주 가능하게 임차권 유지
공공임대 연계	LH 임대주택 등으로 긴급 공급 가능
금융지원	긴급대출, 경매대금 지원, 경락대출 등
행정 지원	이사비, 보증금 일부 지원, 법률상담 등

법 적용 대상 주택

전세계약이 체결되었으나 보증금 반환이 지연되거나 불가능한 경우
임대인의 사기 행위로 인해 재산상 피해를 입은 경우
경매나 공매가 진행되었거나 예정인 주택
무자격 임대인 또는 명의신탁 등 부정 계약이 확인된 경우

전세사기 특별법은 단순한 주거 안정 차원을 넘어
세입자의 생계와 재산을 보호하는 종합적 안전망으로 작동하며,
2025년에도 한시적으로 계속 운영될 예정입니다.

2. 2025년 개정안 주요 내용

전세사기 특별법은 2023년 제정 이후, 피해 인정 절차의 엄격성과 실효성 부족 등에 대한 비판을 반영해
2025년부터 일부 개정안이 시행 중입니다.
이번 개정은 실제 피해자에 대한 지원 범위를 확대하고 절차를 간소화하는 데 초점이 맞춰졌습니다.

주요 개정 포인트 요약

구분	개정 내용
피해자 인정 요건 완화	임대인 범죄 입증 없이도 ‘보증금 미반환’만으로 피해자로 인정 가능
임시거처 지원 확대	공공임대 외 민간임대 연계도 가능해짐
LH 매입약정 확대	피해주택 매입 후 기존 임차인 우선입주 보장
보증금 지원제도 신설	긴급생활안정비 명목으로 최대 1,500만원 무이자 지원
인정절차 간소화	접수부터 판정까지 평균 소요 기간 단축 (30일 내 결정 목표)

개정 배경

초기 법 시행 당시엔 피해자임을 인정받기 위해
임대인의 고의·기망행위 입증이 요구되었고,
이로 인해 피해자들이 지원을 받지 못하거나 늦게 받는 사례가 많았습니다.

2025년 개정안은 ‘보증금 반환 불가 사실’만으로도 피해자 인정을 받을 수 있게 하여
보다 실질적인 구제 중심으로 방향을 전환했습니다.

한시법 연장 여부

전세사기 특별법은 원래 2024년 종료 예정이었으나,
2025년에도 피해 접수가 지속되고 있어
정부는 법 시행 기한을 1년 이상 추가 연장한 상태입니다.

또한, 법무부와 국토교통부는 “향후 구조적인 피해 방지를 위한 상시법 검토”도 병행하고 있습니다.

2025년 개정안은 단순한 행정 절차 개선을 넘어서
피해자 중심의 권리 회복 시스템을 구축했다는 점에서 실질적인 전환점이 되고 있습니다.

3. 보호 대상 요건과 신청 자격

전세사기 특별법의 보호를 받기 위해서는
단순히 전세보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로는 부족하며,
법에서 정한 ‘피해자 요건’과 ‘신청 자격’을 충족해야 합니다.

2025년 개정안 기준으로는 요건이 일부 완화되었지만,
형식적인 요건과 실질적인 피해 사실 모두를 함께 판단합니다.

기관명	내용
정부24	전세사기 피해자 민원 신청 및 서류 발급
국토교통부	전세사기 특별법 공고 및 피해자 인정 절차 안내
대한민국 법원	임차권 등기명령, 경매 관련 전자소송 신청
한국토지주택공사(LH)	공공임대 지원 및 임시거처 입주 절차 안내

보호 대상 기본 요건

항목	요건 내용
주택 유형	전용면적 85㎡ 이하의 전세주택 또는 다세대, 오피스텔 등
계약 형태	보증금이 반환되지 않은 전세계약
피해 사유	임대인의 고의·기망행위, 담보 과다설정, 명의신탁 등
보증금 금액	수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하 기준 적용
입주 및 전입	전입신고와 확정일자 기재된 임차인에 한함

※ 보증금 기준은 피해지원 우선순위로 사용되며, 초과 시 일부 제한 가능

신청 자격 세부 기준

전세계약이 2021년 1월 이후 체결된 경우
보증금 반환청구를 진행 중이거나 반환받지 못한 상태
해당 주택이 경매·공매 등 강제집행 대상이거나 소유권이 타인에게 이전된 상태
피해 여부에 대해 시·도지사 또는 국토부 장관 인정 절차를 거침

주의: 단순 임대차 분쟁과 구별 필요

다음의 경우는 전세사기 특별법의 직접 지원 대상에 해당하지 않을 수 있습니다.

해당하지 않는 경우	이유
단순 계약 해지 지연	사기 행위 없음
임대인이 연락은 되지만 보증금 반환 지연 중	고의성 판단 모호
전입신고나 확정일자가 누락된 계약	법적 우선변제권 없음
보증금이 고액이거나 법 기준 초과	피해 우선순위에서 제외 가능

전세사기 피해 여부는 단순한 계약서만으로 판단되지 않으며,
주택 상황, 임대인 상태, 경매 진행 여부 등을 종합적으로 검토하여
지자체 또는 중앙정부가 피해자로 인정해야 각종 지원이 가능합니다.

4. 피해자 인정 기준과 필요 서류

전세사기 특별법의 지원을 받기 위해서는
관할 지자체 또는 국토교통부가 정한 **‘피해자 인정 절차’**를 반드시 거쳐야 합니다.
피해자로 인정받아야만 이후의 주거지원·금융지원·법률상담 등의 혜택이 가능합니다.

피해자 인정 기준

피해자로 인정되기 위해서는 다음 요건 중 하나 이상에 해당해야 합니다.

기준 항목	인정 조건
보증금 미반환	계약 만료 또는 해지 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우
임대인 사기 혐의	임대인이 고의로 허위 매물·명의신탁 등 기망 행위를 한 경우
경매·공매 진행	해당 주택이 경매 또는 공매에 회부되어 거주지 상실 위험이 큰 경우
주택권리 불안정	근저당 과다 설정, 이중계약 등으로 권리관계가 불분명한 경우

2025년 개정안 이후에는 ‘임대인의 범죄 혐의 입증’ 없이도
보증금 미반환 사실만으로 피해자로 인정될 수 있습니다.

피해자 인정 절차 요약

피해자 신청서 작성 (지자체 또는 국토부 양식)
관할 시·군·구청에 제출
사실관계 조사 및 현장확인
심사위원회 판단 후 피해자 결정 통보
확정되면 지원 대상 등록

제출해야 할 서류 목록

서류명	용도
임대차계약서 사본	계약금액, 계약기간 확인
주민등록등본	전입일 및 거주사실 증명
확정일자 받은 계약서	우선변제권 확인용
등기부등본	주택의 권리관계 확인
경매개시 결정문 (해당 시)	경매 상황 입증 자료
보증금 반환요구 사실 입증	내용증명, 문자, 녹취 등 가능
임대인 정보	성명, 주소 등 (가능한 범위 내 제출)

서류가 일부 미비하더라도 신청은 가능하며, 지자체의 보완요청에 응하면 인정 절차는 계속 진행됩니다.

추가 확인되는 사항

공공 보증기관(HUG, SGI) 보증가입 여부
기존 보증금 회수 여부
신청인의 소득·재산 수준 (지원순위 판단 시 활용)

전세사기 피해자로 인정되면
LH 임대우선공급, 이사비 지원, 금융대출, 경락자금 지원 등
모든 지원제도의 시작점이 되므로,
신청 전에는 반드시 서류를 빠짐없이 준비하는 것이 중요합니다.

5. 지원 내용 종류 및 절차

전세사기 특별법에 따라 피해자로 인정받으면
정부와 지자체로부터 주거지원, 금융지원, 생활지원 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.
2025년부터는 지원항목이 확대되고, 절차도 간소화되어 신청자의 접근성이 높아졌습니다.

지원 항목별 구성

구분	지원 내용
주거지원	공공임대 우선 입주, 전세금 대출 연장, 임시거처 제공
금융지원	긴급 생활안정자금, 경락대출, 이주비 대출 등
법률지원	무료 법률상담, 소송 대리, 분쟁 조정
이사비 지원	최대 200만 원 범위 내 실비 지급 (지자체별 상이)
생활안정비	보증금 미반환자 대상, 최대 1,500만 원 무이자 대출 (2025년 신설)

대표 지원 내용 상세 정리

📌 1. 공공임대 주택 우선 공급

LH·지자체 운영 공공임대주택에 우선 배정
공급 지역은 신청자의 생활권과 주거 상태를 고려
장기계약 가능 (최대 4~6년)

📌 2. 긴급 경락대출

전세사기 주택을 낙찰받은 경우, 저금리 대출 지원
HUG·SGI 등 보증기관이 보증을 제공
이자율 연 1~2% 수준, 한도는 낙찰가 기준

📌 3. 생활안정비(2025년 신설)

보증금을 받지 못한 피해자에게
최대 1,500만원까지 무이자 대출 제공
사용 용도: 임대보증금, 생활비, 의료비 등 긴급용도
상환기간 최대 5년, 1년 거치 가능

📌 4. 이사비 지원

거주지 퇴거 시 이사비 일부 지원 (최대 200만 원 수준)
실비 기준이며, 계약서·영수증 첨부 필요

지원 절차 요약

피해자 인정 신청 및 결정 통보
지자체 또는 LH에 지원 요청서 제출
분야별 심사 (소득, 주거상태 등)
지원대상 선정 및 통보
계약 체결 또는 자금 지원 실행

지원 절차는 지자체별 운영 기준에 따라 세부 차이가 있으며,
대부분 피해자 인정 이후 2~4주 이내 실행됩니다.

지원 순위 기준

보증금 규모 (소액일수록 우선)
가족 수 및 미성년 자녀 포함 여부
기존 보증금 회수율 (0% 회수자 우선)
고령자·장애인·한부모가정 등 취약계층 여부

정부는 2025년부터
“피해자 지원은 신청 기준이 아니라 실제 피해 상태와 회복 가능성 중심으로 판단하겠다”고 밝혔으며,
이에 따라 형식보다 실질 중심의 지원 정책으로 전환되고 있습니다.

6. 신청 방법과 접수기관 안내

전세사기 특별법의 지원을 받기 위해서는
① 피해자 인정 절차를 거친 뒤,
② 각 지원 항목별로 관할 접수기관에 개별 신청을 해야 합니다.
2025년부터는 온라인 신청 시스템과 지자체 원스톱 창구가 병행 운영되어 절차가 간소화되었습니다.

전체 신청 흐름 요약

피해자 인정 신청 (시·군·구청)
피해자 결정 통보
분야별 지원 신청 (공공임대, 금융지원 등)
심사 및 대상 선정
계약 체결 또는 지원금 지급

접수 가능한 기관 목록

지원 항목	접수 기관
피해자 인정 신청	시·군·구청 주택과, 재난안전과 등
공공임대·임시거처	LH 지역본부 또는 지자체 주거복지센터
긴급 생활안정자금	한국자산관리공사(KAMCO), 신용보증기금
경락대출·보증지원	HUG, SGI서울보증, 국민은행 등 협약기관
법률지원	대한법률구조공단, 한국주택금융공사 법률팀
이사비 지원	지자체 복지과 또는 주거복지 담당 부서

모든 접수는 기본적으로 피해자 인정서 사본이 있어야 하며,
지자체에 따라 별도 양식 작성이 요구될 수 있습니다.

온라인 신청 시스템

2025년부터 국토부는 전세사기 피해자 전용 시스템을 통해
신청 내역 조회 및 일부 전자신청이 가능하도록 운영하고 있습니다.

전세사기피해지원포털 (예정): https://www.gov.kr 내부 통합 운영 예정
온라인 지원 가능 항목: 피해자 인정 신청서, 이사비 신청, 공공임대 희망 등록

※ 온라인 신청 후 보완서류는 팩스 또는 방문 제출 병행 요구될 수 있습니다.

신청 시 유의사항

신청서류는 항목별로 각각 제출해야 함
중복지원은 제한될 수 있으므로 선택 우선순위 중요
지자체마다 접수 양식·대상 기준이 일부 다름
지원 신청 기한 초과 시 불인정 처리 가능 (특히 금융지원)

지원 신청은 피해자 본인이 직접 접수하는 것이 원칙이며,
대리 신청 시에는 위임장과 신분증 사본 등이 추가로 필요합니다.

자주 묻는 질문 Q&A

Q1. 전세보증금을 못 받았는데 무조건 전세사기 피해자로 인정되나요?
아닙니다. 보증금 미반환만으로 자동 인정되진 않으며,
임대인의 고의성 여부, 주택 권리관계, 경매 진행 여부 등을 종합적으로 판단해
관할 지자체 또는 국토교통부가 피해자 여부를 결정합니다.
다만 2025년부터는 요건이 완화되어, ‘실제 피해자’는 더 쉽게 인정받을 수 있습니다.

Q2. 전세사기 특별법 지원을 받으려면 먼저 어디에 신청하나요?
가장 먼저 해야 할 일은 피해자 인정 신청입니다.
시·군·구청 주거복지 담당 부서에서 신청서를 접수하면,
조사 및 심사 후 ‘전세사기 피해자’로 공식 인정받을 수 있습니다.

Q3. 피해자로 인정되면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
공공임대 우선공급, 이사비 지원, 무이자 긴급생활비 대출(최대 1,500만원),
경락대출, 법률상담, 생활 안정 지원 등이 가능합니다.
다만 신청 항목별로 각각의 요건과 심사를 거쳐야 하므로
피해자 인정만으로 자동 지원되지는 않습니다.

Q4. 전세사기 특별법 신청은 온라인으로도 가능한가요?
일부 항목은 가능합니다.
정부24 또는 전용 시스템을 통해 피해자 인정 신청, 공공임대 희망 등록,
이사비 신청 등을 온라인으로 할 수 있으며,
대부분은 이후 지자체 방문 또는 서류 제출을 병행해야 합니다.

Q5. 전세사기 특별법은 언제까지 운영되나요?
원래는 2024년 종료 예정이었으나,
피해가 계속 발생함에 따라 2025년 이후로도 연장 시행 중입니다.
한시법 형태지만, 피해 상황에 따라 연장 가능성이 계속 검토되고 있습니다.

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