주택 자금조달계획서 제출 대상과 작성 방법｜공동명의·전세금·대출까지 정리

주택을 매수할 때 꼭 제출해야 하는 자금조달계획서. 제출 대상, 항목별 작성법, 공동명의 작성 팁까지 실무 위주로 정리했습니다.

2. 주택 자금조달계획서란

자금조달계획서는 주택을 매입할 때 사용하는 자금의 출처를 정부에 알리는 문서입니다.

실거래가 신고와 함께 제출되며, 자금 출처의 투명성을 확보하고 부정한 증여, 탈세를 방지하기 위한 제도입니다.

특히 수도권 및 투기과열지구 등에서는 매매가가 일정 기준 이상일 경우 제출이 의무이며, 이를 어길 경우 과태료나 세무조사로 이어질 수 있습니다.

부동산 실명제, 증여세 과세 강화 흐름 속에서 자금조달계획서는 사실상 국세청의 탈세 탐지 1차 필터 역할을 하고 있습니다.

2. 제출 대상과 의무 기준

자금조달계획서 제출 대상은 지역과 주택 금액에 따라 다릅니다.

정부는 지역을 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)과 비규제지역으로 나누고, 제출 기준을 다음과 같이 구분합니다.

• 투기과열지구: 매매가격 6억 원 이상
• 조정대상지역: 매매가격 9억 원 이상
• 비규제지역: 매매가격 12억 원 이상

위 금액 이상일 경우 무조건 자금조달계획서 제출 대상이며, 공인중개사나 매수인이 실거래신고와 함께 입력하게 됩니다.

20대 이하 무소득자나, 증여 의심 대상은 금액과 관계없이 조사 대상이 될 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

참고 사이트

3. 공동명의 작성 시 주의사항

주택을 공동명의로 구입하는 경우, 각자 명의에 해당하는 자금 출처를 따로 기재해야 합니다.

즉, 남편 60%, 아내 40% 지분이면 각자의 자금 조달 내용을 정확한 지분율에 맞춰 구분해야 합니다.

작성 시 주의할 점:

• 공동명의자 각자 소득·예금잔고 등 증빙자료 필요 가능성
• 지분율 대비 자금 출처가 불일치하면 허위 작성으로 간주될 수 있음
• 예금 잔액은 계약 당일 또는 직전 시점 기준으로 준비하는 것이 좋음

실무상 가장 많은 실수가 공동명의에서 발생합니다. 특히 한 명이 모든 자금을 조달하고 명의만 나누는 경우, 증여세 또는 세무조사로 이어질 수 있습니다.

4. 전세금·대출·증여 항목 구분

자금조달계획서는 크게 자기자금과 차입금, 증여, 기타 자금으로 나뉩니다.

각 항목은 다음과 같이 기재해야 하며, 필요시 소명도 가능해야 합니다.

• 자기자금: 예금, 적금 해지, 주식 매도, 보험 해약 등
• 차입금: 은행 대출, 제2금융권 대출, 사채, 가족 간 차용 등
• 증여·상속: 부모·조부모 등 가족에게 받은 자금
• 기타 자금: 전세금 반환금, 퇴직금, 상속금 등

임대보증금 활용: 세입자가 전세로 거주하는 조건으로 낮은 실투입금 구성이 가능한 경우

특히 전세보증금은 착각하기 쉬운 항목으로, 임대인의 입장에서 자금 조달에 해당되기 때문에 ‘기타’로 분류하거나, 세부 입력창에서 따로 명시해야 합니다.

5. 작성 양식과 입력 방법

자금조달계획서는 실거래신고 시스템 내에서 온라인 입력 방식으로 진행됩니다.

작성은 공인중개사 또는 매수인이 직접 하며, 다음 단계를 따릅니다.

1. 실거래신고 시스템 접속 (https://rtms.molit.go.kr)
2. 계약서 작성 후 ‘자금조달계획서’ 탭 선택
3. 항목별로 금액 입력 (예금, 대출, 증여 등)
4. 공동명의 시 ‘지분별’ 입력란에 각자의 조달내역 분리
5. 작성 후 출력 → 서명 후 공인중개사에 전달

입력 금액은 총액과 일치해야 하며, 허위·과소 기재는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 총 5억 원 매매 시 자기자금 3억 + 대출 2억이면 정확히 그렇게 기재해야 합니다.

6. 제출 시기와 증빙자료

제출 시기는 부동산 실거래신고와 동시에입니다.

즉, 계약일로부터 30일 이내에 실거래신고와 함께 자금조달계획서도 제출해야 하며, 신고가 누락되거나 잘못 입력될 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.

실거래신고는 부동산중개업소에서 대행하지만, 자금조달계획서 작성 책임은 매수인에게 있습니다.

증빙자료는 아래와 같이 사전 준비하는 것이 좋습니다:

• 예금잔고증명서
• 소득금액증명원(국세청 발급)
• 보험·펀드 해약내역서
• 대출 승인서 또는 약정서
• 증여계약서 + 송금내역
• 전세금 반환 확인서류

7. 허위 작성 시 불이익

자금조달계획서를 허위 작성하면 중대한 불이익이 발생합니다.

가장 대표적인 제재는 아래와 같습니다.

• 과태료 최대 500만 원
• 국세청 세무조사 대상
• 증여세 탈루 시 추징 + 가산세
• 부정 거래로 판단되면 검찰 고발 가능성도 있음

공동명의로 명의만 올리고 실제 자금이 없다면 ‘명의신탁’ 문제 발생 가능

이러한 점 때문에 자금조달계획서는 단순한 ‘종이서류’가 아니라 실제 금융 흐름의 증명서라는 인식이 필요합니다.

8. 작성 실수 줄이는 요령

실무에서 자주 발생하는 실수는 다음과 같습니다.

• 계약금만 기재하고 잔금 항목 누락
• 대출 한도를 넘겨 기재
• 예금잔액 기준일 착오 (작성일 기준으로 증명 필요)
• 공동명의자의 자금 출처를 하나로 합쳐 작성
• 전세금 항목을 자기자금으로 오입력

작성 요령 팁:

• 계약 체결 후 바로 은행 방문해 예금잔고 증명 확보
• 공동명의자 각자 소득 증빙 준비
• 증여는 5,000만 원까지 비과세이나, 입금 내역과 계약서 반드시 확보
• 전세금 활용 구조면 명확히 기재
• 모든 항목은 총액과 일치해야 하며, ‘기타자금’에 몰아넣는 식은 위험

자주 묻는 질문 Q&A

Q. 자금조달계획서 작성이 복잡한데 공인중개사가 다 해주나요?

A. 실거래신고 시스템 입력은 중개사가 도와줄 수 있으나, 실제 자금 출처의 책임은 매수인에게 있습니다.

Q. 공동명의인데 자금 출처 하나로 통합해도 되나요?

A. 안 됩니다. 각각의 지분 비율에 따라 별도로 기재해야 하며, 불일치 시 허위 작성으로 간주됩니다.

Q. 전세금을 낀 매수는 어떻게 기재하나요?

A. 임대보증금을 ‘기타 자금’ 또는 ‘임대보증금 활용’ 항목으로 입력해야 하며, 세입자와의 계약내용도 증빙이 될 수 있습니다.

Q. 부모한테 받은 돈은 증여세 내야 하나요?

A. 연간 5,000만 원까지는 비과세지만, 그 이상은 반드시 증여세 신고 대상입니다. 국세청 연계 확인도 강화되고 있습니다.

Q. 작성 후 수정 가능한가요?

A. 실거래신고 기한 내라면 수정 가능합니다. 다만 신고 후 세무조사가 개시되면 변경은 어렵습니다.