1세대 1주택 양도세 비과세 요건 총정리｜2025년 기준, 2주택·일시적 2주택 포함

2025년 기준 1세대 1주택 양도세 비과세 요건부터 2주택·일시적 2주택 특례, 장기보유공제, 최신 세법 개정사항까지 총정리했습니다.

1. 양도소득세란? 기본 개념과 과세 대상

양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 매도할 때 발생한 차익에 부과하는 세금입니다.
주택의 경우, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도차익 전체 또는 일부가 세금 면제됩니다.
2025년부터 일부 규정이 완화·신설되어 더욱 유리해졌습니다.

2. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 (2025년 기준)

조건	세부 내용
세대 구성	배우자·직계존비속 포함하여 1세대 1주택 보유
보유·거주	조정대상지역 기준: 2년 이상 보유·2년 이상 거주
양도금액	최대 12억 원까지 비과세 (초과분은 장기보유특별공제 적용 가능)
예외 특례	혼인·동거봉양·상속 등으로 일시적 2주택이라도 특정 요건 충족 시 비과세 적용

3. 2주택 보유시 비과세 되는 조건

혼인, 동거봉양, 상속 등으로 일시적 2주택 상태라도 다음 요건 충족 시 비과세 가능합니다:

• 혼인: 합가 후 5년 이내 먼저 양도 시
• 동거봉양: 60세 이상 직계존속과 거주 시 합가 후 10년 이내
• 상속 주택: 5년 이내 양도 시 비과세 가능

공식 참고 사이트

기관명	내용
국세청	양도소득세 비과세 요건, 세법 해설, 홈택스 연결
홈택스	양도소득세 자동 계산, 신고 서비스 이용
법제처	소득세법 및 개정안 전문 열람

4. 일시적 1가구 2주택 비과세 기준 및 판단 사례

• 기존 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 주택 취득
• 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 시, 12억 이하 비과세 적용

예: 4년 보유·3년 거주 조건이면 비과세 가능하며,
실제 일시적 이사 후 2년 내 처분하면 세금 부담 거의 제거가 가능합니다.

5. 9억 초과 주택과 12억 완화 조건

• 12억이하 주택이면 전액 비과세
• 초과분에 대해서는 장기보유특별공제 적용 가능
• 혼인·동거봉양 등 특례로 12억 전액 비과세 가능해졌습니다

6. 장기보유특별공제와 비과세의 차이

• 비과세: 12억 이하 전액 면제
• 장기보유특별공제: 공제율 최대 80% (보유 10년 + 거주 10년 기준)
  세액 절감 목적이라면 둘을 조합해 사용 가능합니다.

7. 비과세 적용 불가 사례 및 주의사항

• 거주 요건 누락: 보유만 하고 거주하지 않으면 비과세 불가
• 일시적 2주택 요건 충족 못 함: 1년/3년 기준 미달 시 세금 부과
• 보유기간 짧을 때: 2년 미만이면 기본 비과세 기준 불충분
• 임대주택 비과세 횟수 무제한 적용하려면 2025년부터 정책 변경사항 확인 필요

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보유만 했는데 비과세 되나요?

• 아니요. 조정지역이라면 반드시 2년 이상 거주해야 합니다.

Q2. 일시적 2주택은 무조건 12억까지 적용되나요?

• 예. 다만 조정지역 신규 주택은 거주 기준이 2년으로 강화됨에 유의해야 합니다

Q3. 임대주택 비과세 횟수 제한이 없어졌나요?

• 네. 2025년 2월부터 횟수 제한 없이 거주주택 비과세 가능해졌습니다

마무리 정리

2025년 부동산 양도세 제도는 비과세 요건이 대폭 완화되어 더 유리해졌습니다.
혼인·동거봉양·임대주택 전환 등 상황별 특례를 잘 활용하면,
소액 투자자 및 일반 실수요자도 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

본인의 상황에 맞는 조건을 꼼꼼히 확인하고,
전문가 상담 또는 홈택스 계산기를 통해 정확한 세액 계산도 함께 고려하시기 바랍니다.