2025 국토부 공시지가 조회 방법｜최신 시세 확인과 활용 팁 정리

국토부 공시지가 조회 방법부터 2025년 시세 변동, 양도세·재산세 활용법까지 실무에 필요한 정보만 정리했습니다.

1. 공시지가란? 국토부 기준 개념과 용도

공시지가는 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 산정·고시하는 표준지의 단위면적당 가격입니다.

토지의 공적 가치를 나타내는 기준으로, 토지보상, 세금 부과, 부동산 공시가격 산정 등에 광범위하게 활용됩니다.

공시지가는 개별공시지가와 표준지공시지가로 나뉩니다.

• 표준지공시지가: 국토교통부가 선정한 표준지에 대해 감정평가사가 조사
• 개별공시지가: 각 지방자치단체장이 표준지를 기준으로 주변 개별 토지의 가치를 산정

이 지가는 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 산정 등에도 폭넓게 사용되며,
국민 누구나 국토부나 지자체 사이트에서 무료로 조회할 수 있습니다.

특히 부동산을 팔거나 상속·증여할 때, 또는 금융기관에 담보 제출 시 공시지가 확인은 필수입니다.

실거래가와는 다르지만, 세금 산정의 ‘기준값’으로 매우 중요한 역할을 합니다.

참고 사이트

2. 2025년 공시지가 인상·하락 주요 변동 사항

2025년 공시지가는 정부의 부동산 정책 기조와 물가 수준, 지역별 시장 변동을 반영해 조정되었습니다.

국토교통부는 2025년 1월 기준 표준지 55만 필지를 대상으로 공시지가를 고시했으며,
전국 평균 4.2% 상승이라는 결과를 발표했습니다.

하지만 지역·용도별로 차이가 컸습니다.

상승폭이 큰 지역

• 서울 강남권: 주요 개발 예정지, 역세권 중심으로 6~10%대 상승
• 세종·화성·용인: 교통망 확충 기대감으로 평균 7% 이상 상승

하락 또는 보합 지역

• 지방 중소도시: 수요 둔화 및 인구 감소 영향으로 0%대 또는 마이너스 변동
• 비도심 농지·임야: 실수요 약세로 대부분 보합세 유지

2023~2024년 동안 다소 완화되었던 공시지가 상승률은,
2025년 들어 다시 상승 흐름으로 전환되었으며 이는 보유세 부담 증가로 이어질 수 있습니다.

특히 다주택자나 법인 소유 토지를 보유한 경우, 2025년 공시지가 인상이 종합부동산세·재산세 인상 요인으로 직접 작용하므로 반드시 조회 및 세부 반영 내역을 확인해야 합니다.

3. 국토부 공시지가 조회 방법 (인터넷·모바일)

국토교통부에서 제공하는 공시지가는 누구나 무료로 조회할 수 있으며, 인터넷 PC와 모바일을 통해 모두 확인이 가능합니다.

대표적인 공식 사이트는 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)입니다.

① PC에서 조회하는 방법

• 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 접속
• ‘공시가격 열람’ 클릭
• ‘개별공시지가’ 또는 ‘표준지공시지가’ 선택
• 주소 검색 또는 지번 입력 후 조회
• 공시지가, 면적, 평가연도 등 상세 정보 확인 가능

② 모바일에서 조회하는 방법

• 스마트폰 브라우저에서 www.realtyprice.kr 접속
• PC와 동일하게 메뉴 이용 가능
• 또는 ‘정부24’ 앱에서 ‘공시지가 조회’ 기능 이용 가능
• 지역에 따라 각 지자체 홈페이지(시청, 구청)에서도 조회 가능

③ 추가 조회 경로

• 카카오맵, 네이버지도에서도 일부 공시지가 확인 가능 (표준지 기준)
• 지번 또는 도로명 주소 필요, 실주소 불명확 시 조회 어려움

공시지가 조회 시 공시 기준일(매년 1월 1일)과 공시일(통상 3월 중순)을 확인해야 하며, 일부 지역은 지자체 공시가와 국토부 공시가가 다른 경우도 있으므로 표준지와 개별지가 모두 표시되는지 살펴보는 것이 좋습니다.

4. 공시지가 확인 시 주의할 점

공시지가는 세금 산정의 기준이 되는 만큼, 단순히 금액만 보는 것이 아니라 적용 기준, 비교 기준, 시점 차이 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

다음은 조회 시 자주 발생하는 착오 및 주의사항입니다.

① 실거래가와 혼동하지 않기

• 공시지가는 시세가 아닌 정부가 고시한 평가가격입니다.
• 실거래가보다 60~80% 수준에서 책정되며, 세금 계산에만 사용됩니다.

② 표준지와 개별지의 차이 이해하기

• 표준지공시지가는 국토부가 직접 평가한 대표 토지의 가격
• 개별공시지가는 지자체가 표준지를 기준으로 주변 토지를 평가한 가격
• 실제 내가 보유한 토지는 ‘개별공시지가’를 기준으로 확인해야 합니다.

③ 기준일과 고시일 확인하기

• 공시기준일은 매년 1월 1일
• 공시일은 표준지는 2월 말, 개별지는 3월 말~4월 초
• 이전 연도 기준으로 착오 조회하는 일이 많으니, 반드시 연도와 고시일 확인

④ 공동소유 지분 여부 확인

• 공시지가는 지번 전체 기준 금액이므로, 지분만 보유한 경우 세금 계산에 유의
• 공동소유자는 본인 지분율만큼 나누어 계산해야 함

⑤ 정정 신청 가능 여부

• 공시지가에 이의가 있을 경우, 고시일부터 30일 이내 정정 신청 가능
• 국토부 또는 관할 시청·군청 민원 접수로 가능

정확한 공시지가 확인은 양도소득세, 재산세, 건강보험료 등의 세금 영향을 결정하므로, 단순 조회만으로 끝내지 말고 활용 목적에 따라 추가 확인이 필요합니다.

5. 공시지가 활용법: 양도세·재산세·보유세 기준

공시지가는 단순한 정보가 아니라, 여러 세금과 제도에 직접적으로 영향을 주는 법적 기준입니다.

실거래가와 달리 공시지가는 정부가 정한 가격이기 때문에, 세율 적용 기준으로 광범위하게 활용됩니다.

다음은 공시지가가 사용되는 대표적인 사례입니다.

① 양도소득세 계산 시 기준가액

• 토지나 부동산 양도 시, 실제 거래가보다 공시지가가 낮을 경우
• 최저 기준시가로 과세되며, 이 기준은 공시지가를 기반으로 합니다.
• 특히 1세대 1주택 비과세 여부 판단 시 공시지가 9억 원 초과 여부가 기준이 됩니다.

② 재산세·종합부동산세 과세 기준

• 재산세는 공시지가를 기준으로 산정한 과세표준에 세율을 곱해 계산됩니다.
• 종부세도 마찬가지로 공시지가를 기반으로 합산 과세되며,
• 일정 기준 이상이면 고율의 누진세가 적용됩니다.

③ 건강보험료 부과 기준

• 지역가입자의 경우, 보유 재산에 따라 건강보험료가 산정되며
• 이때 부동산 재산 가치는 공시지가 기준으로 반영됩니다.

④ 상속세·증여세 기준시가 산정

• 상속 또는 증여 시에도, 평가 대상 토지가 공시지가로 평가되며
• 시세가 없을 경우 사실상 유일한 기준값으로 사용됩니다.

⑤ 담보 대출 가능 금액 산정

• 금융기관이 토지를 담보로 설정할 때, 감정평가의 기준이 되는 것이 공시지가입니다.
• 시세 반영률이 낮기 때문에, 대출 한도 역시 공시지가의 일정 비율 내에서 책정됩니다.

공시지가는 부동산 소유자의 세금, 건강보험, 금융 거래 전반에 영향을 주는 핵심 기준입니다. 따라서 단순히 ‘얼마인가’를 보는 것이 아니라, 나에게 어떤 세금 영향이 있는지까지 고려한 조회가 필요합니다.

6. 공시지가 조회 관련 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 공시지가는 실거래가와 같은 금액인가요?

A. 아닙니다. 공시지가는 정부가 고시한 평가 가격으로, 일반적으로 실거래가의 60~80% 수준입니다. 세금 계산, 보유세 기준 등 행정 목적으로 활용되는 기준 가격입니다.

Q. 내가 가진 토지는 개별공시지가를 봐야 하나요?

A. 네. 실제 소유한 토지의 가치는 개별공시지가를 기준으로 확인해야 합니다. 표준지공시지가는 참고용이며, 개별 토지마다 별도로 공시지가가 정해져 있습니다.

Q. 공시지가 조회는 무료인가요?

A. 국토부 공시지가 조회 서비스는 완전히 무료입니다. 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr), 정부24, 지자체 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있습니다.

Q. 공시지가가 너무 높게 나왔다면 수정할 수 있나요?

A. 가능합니다. 공시일로부터 30일 이내 이의신청이 가능하며, 국토부 또는 해당 지자체를 통해 정정 요청을 할 수 있습니다. 단, 감정평가사 검토 결과에 따라 받아들여지지 않을 수도 있습니다.

Q. 공시지가가 세금에 어떤 영향을 주나요?

A. 재산세, 종합부동산세, 양도세, 상속세, 건강보험료 등 대부분의 세금 산정 시 공시지가가 기준이 됩니다. 따라서 공시지가의 상승은 곧 세금 부담 증가로 이어질 수 있습니다.

2025년 공시지가 변동에 따른 정보를 확인하고, 부동산 관련 의사 결정을 현명하게 내리시길 바랍니다.