분양권 전매 절차와 양도세 계산｜전매 가능 시점·세금·사이트까지 정리

분양권 전매는 규제 시점과 세금 구조를 정확히 이해해야 합니다. 양도세 계산법, 시기 제한, 세금 부담 구조까지 실무 위주로 정리했습니다.

1. 분양권 전매란

분양권 전매란 아직 완공되지 않은 신축 분양 아파트의 권리를 제3자에게 되파는 행위를 의미합니다.

즉, 중도금이나 계약금만 납부한 상태에서 분양권 상태 그대로 매도하는 것입니다.

법적으로는 ‘부동산이 아닌 권리 양도’로 분류되며, 실입주 없이 차익을 실현할 수 있어 투기 수단으로 사용되는 경우도 많았습니다.

이로 인해 정부는 일정 조건에서 전매를 제한하거나 금지하고 있습니다.

2. 전매 가능 시기와 거래 제한

전매가 가능한 시점은 분양 당시 지역의 규제 상태에 따라 달라집니다.

정부는 지역별로 규제 수준을 나누어 전매 제한을 적용합니다.

• 투기과열지구: 전매 금지 (입주 후 등기 완료 시까지 불가)
• 조정대상지역: 소유권 이전 등기 전까지 전매 금지
• 비규제지역: 청약 당첨일로부터 6개월~1년 후 가능

단, 국민주택규모 이하, 공공분양, 특별공급 등은 예외 규정이 있으며, 분양계약서에 전매 제한 기간이 명시되어 있습니다.

참고 사이트

3. 분양권 전매 절차

분양권을 제3자에게 양도하는 절차는 다음과 같습니다.

1. 분양사 또는 시행사에 전매 가능 여부 확인
2. 전매 동의서 및 위임장 등 관련 서류 제출
3. 매수자와 매매계약 체결 (계약금 조정 포함)
4. 시행사 또는 건설사 승인 → 중도금 대출 승계 확인
5. 관할 분양사무소에 명의 변경 신청 및 완료

이때 분양권은 부동산이 아닌 권리이므로 부동산중개업소를 통한 거래가 제한되며, 시행사 승인이 필수입니다.

4. 전매 가능한 단지 확인 방법

전매 가능한 단지는 국토교통부 전매제한 조회 시스템 또는 분양 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.

• 청약홈
• 국토교통부 전매제한조회
• 아파트투유 과거자료

또한, 계약일 당시 규제지역 여부가 기준이므로, 시세 차익 여부와 함께 과거 분양 당시 정책도 함께 확인해야 합니다.

5. 분양권 양도세·소득세 계산법

분양권 전매는 부동산이 아닌 ‘기타소득’으로 분류됩니다.

그러나 2021년 이후 양도 시점부터는 양도소득세 과세 대상으로 전환되었습니다.

분양권 전매 세율 구조

※ 지방세(10%) 별도, 양도차익은 실거래가 기준으로 산정됩니다.

양도차익 = 전매가액 – 분양가 – 프리미엄 – 필요경비

필요경비에는 계약서 작성비용, 중개수수료, 인지세 등이 포함됩니다.

6. 분양권 전매 시 세금 부담 구조

분양권 전매 시 부담하는 세금은 매도자와 매수자 입장에서 구분됩니다.

• 매도자(파는 사람)
  • 양도소득세 (또는 기타소득세)
  • 주민세
• 매수자(사는 사람)
  • 취득세 1.1% 또는 4.6% (다주택자 여부에 따라)
  • 중도금 대출 승계에 따른 인지세

특히 분양권 거래는 취득세가 일반 주택보다 높게 적용될 수 있으므로 사전에 금액 확인이 필요합니다.

7. 전매 가능 사이트와 실거래 주의사항

다음 사이트를 통해 전매 가능 단지, 시기, 조건을 확인할 수 있습니다.

• 청약홈
• 네이버 부동산
• [분양권 전문 커뮤니티 (예: 분양권 카페)]
• [지방자치단체 분양공고 페이지]

주의사항:

• 중개사 없이 직거래 시 사기 위험
• 시행사 허위 승인 또는 불법 프리미엄 거래
• 대출 불가 단지 또는 대출 승계 불가 확인 필수

8. 청약 분양권 전매 예외 조건

다음과 같은 조건이 충족되면 전매 제한에도 불구하고 예외적으로 거래가 가능합니다.

• 사망, 해외이주, 중대한 질병 등 불가피한 사유 발생
• 법원 판결에 따른 이전 명령
• 지방자치단체장이 허가한 특수 상황

해당 사유는 분양사무소와 관할 시청에 신청 후 서류심사를 거쳐야 하며, 일반적인 단기 투자 목적은 인정되지 않습니다.

9. 전매 실거래 시 유의사항

• 계약금과 프리미엄은 정확히 구분하여 이체해야 추후 분쟁 예방
• 중도금 대출이 남아 있는 경우, 승계 가능 여부 확인
• 계약서상에 명의 변경일과 양도일 정확히 명시
• 거래가 끝나도 시행사의 명의 변경 절차가 지연되면 세금 문제 발생 가능성 있음

전매 거래는 간단해 보여도 사실상 부동산 매매만큼 복잡하며, 법적 책임도 큽니다.

실거래 전 반드시 공인된 전문가 또는 분양사무소 상담이 필요합니다.

자주 묻는 질문 Q&A

Q. 전매 시점은 분양일 기준인가요, 입주일 기준인가요?

A. 분양일 기준으로 전매 제한 기간이 적용됩니다. 입주일은 관계없습니다.

Q. 분양권도 다주택자 기준에 포함되나요?

A. 네. 분양권은 주택 수 산정에 포함됩니다. 다주택자 중과세에 반영됩니다.

Q. 전매 시 양도세를 언제 내야 하나요?

A. 거래 후 2개월 이내에 자진 신고 및 납부해야 하며, 홈택스에서 가능됩니다.

Q. 분양권은 중개사 없이 거래해도 되나요?

A. 가능합니다. 다만 시행사 승인이 반드시 필요하며, 서류 누락 시 효력 문제가 발생할 수 있습니다.

Q. 전매 제한 기간인데 거래하면 어떻게 되나요?

A. 불법 전매로 간주되어 과태료 및 분양 취소, 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

분양권 전매는 복잡한 법적, 세금적 고려 사항을 수반합니다. 따라서 거래 전 전문가와 상담하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.