부동산 취득세 계산 방법｜요율표·감면 대상·등록세 포함까지 정리

취득세는 주택 매수 시 반드시 납부해야 하는 세금입니다. 요율, 감면 대상, 계산법부터 등록세 포함 여부까지 실무적으로 정리했습니다.

2. 부동산 취득세란

취득세는 부동산이나 차량 등 유상·무상으로 재산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다.

주택을 매매하거나 증여받을 때, 등기를 완료하려면 취득세를 반드시 납부해야 하며, 실제 소유권 이전의 법적 조건이 되기도 합니다.

취득세는 단순한 세금이 아니라 부동산 규제 정책과 밀접하게 연동되어 있으며, 주택 수, 면적, 거래유형에 따라 달라집니다.

참고 사이트

3. 취득세 과세 기준 요약

취득세는 크게 아래 3가지 방식 중 하나로 과세됩니다:

• 유상 취득: 매매, 교환 등 대가를 지급한 취득
• 무상 취득: 증여, 상속 등 대가 없이 취득
• 원시 취득: 신축, 분양, 수용 등 기존 권리 이전이 아닌 취득

과세표준은 통상적으로 매매가(거래가액)를 기준으로 하며, 감정가액이나 공시지가가 아니라 실제 계약서 금액을 기준으로 계산됩니다.

4. 취득세 요율표 (2025년 기준)

2025년 기준 기본 취득세율은 다음과 같습니다. 단, 주택 유형과 가격, 주택 수에 따라 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.

취득세 요율표 (2025년 기준)

※ 등록면허세, 교육세 등은 별도 부과되며 실제 총 세액은 위 요율보다 다소 높아질 수 있습니다.

5. 취득세 계산 공식과 적용 예시

취득세는 다음 공식을 기준으로 계산됩니다.

과세표준 × 취득세율 + 교육세(취득세의 10%) + 지방교육세 또는 농특세

예시)

9억 원 주택(1주택자) 매수 시:

• 취득세 = 9억 × 3.0% = 2,700만 원
• 교육세 = 2,700만 원 × 10% = 270만 원
• 지방교육세 = 취득세의 20% → 540만 원
• 총 세액: 약 3,510만 원

단, 조정지역 다주택자일 경우 중과세율(최대 12%) 적용으로 세액이 급증합니다.

6. 등록세 포함 계산 방법

취득과 동시에 발생하는 등록세(정확히는 등록면허세)는 별도 항목이지만, 실무에서는 취득세와 함께 계산됩니다.

등록면허세는 주택 가격에 따라 0.2%~0.4% 수준

예) 9억 원 주택의 등록면허세: 약 180만 원~360만 원 수준

결국 “취득세 + 등록면허세 + 교육세 + 농특세”까지 모두 포함한 총액이 실제 납부해야 할 세금이며, 계약서 작성과 동시에 납부 준비가 필요합니다.

7. 감면 대상: 생애최초·2주택자 등

취득세 감면 제도는 다음과 같은 조건을 충족해야 적용됩니다.

• 생애최초 주택 구입자
  • 기준: 본인 및 배우자 모두 주택 보유 이력이 없을 것
  • 1.5억~4억 이하 주택 취득 시 50~100% 감면 가능
  • 조건 충족 시 신청을 통해 세액 환급 가능
• 농어촌주택 감면
  • 농촌지역 1억 이하 주택은 취득세 전액 면제
• 장애인·국가유공자 감면
  • 일정 한도 내 취득세 전액 또는 일부 감면
• 신혼부부·다자녀 가구 감면(지방세 조례 기준)
  • 지자체별로 조례에 따라 감면 여부 결정

2주택자 이상은 오히려 중과 대상이므로, 감면은 1주택자 또는 실수요자에 한해 적용됩니다.

8. 지방세특례제한법 적용 대상

지방세특례제한법은 취득세 감면의 법적 근거가 되는 조항입니다.

국가 정책에 따라 특정 조건을 만족하면 감면·면제가 적용됩니다.

• 생애최초 구입자
• 청년 주택 구입
• 산업단지 이전 기업
• 귀농·귀촌인 등

단순히 서류 제출만으로 감면이 적용되지 않으며, 반드시 조건을 충족하고 지자체에 사전 신청해야 합니다.

감면을 받았더라도 일정 기간 내 전매 시 감면 취소 및 추징될 수 있습니다.

9. 법인·외국인 취득세 차이

법인과 외국인의 경우, 개인보다 높은 세율이 적용됩니다.

• 법인 명의 주택 취득 시
  • 일반적으로 4.6% 고정세율 적용
  • 조정대상지역 내 주택 취득 시 최대 13.4%
• 외국인 주택 취득 시
  • 국내 주소 없이 6억 초과 주택 취득 시 세무서 신고 필요
  • 세율은 내국인과 유사하나, 부동산 취득심사 강화 대상

특히 비거주 외국인은 국내 부동산 취득 목적이 투기일 경우 제한받을 수 있습니다.

10. 온라인 취득세 계산기 활용

복잡한 세율과 항목을 직접 계산하기 어렵다면, 온라인 취득세 계산기를 활용하는 것이 좋습니다.

• 위택스(https://www.wetax.go.kr): 취득세 계산기 제공
• 서울시 이택스(http://etax.seoul.go.kr): 서울 지역 전용
• 지방세 상담센터: 지역별 세무담당자와 연결 가능

온라인 계산기는 기본적인 입력값만으로도 세액을 예측할 수 있으며, 감면 여부나 농특세 포함 여부도 확인 가능합니다.

11. 자주 묻는 질문 Q&A

Q. 취득세는 계약 후 언제까지 내야 하나요?

A. 보통 등기 전까지 납부해야 하며, 신고기한은 계약일 기준 60일 이내입니다.

Q. 취득세를 카드로 낼 수 있나요?

A. 가능합니다. 위택스 또는 지자체 세무과를 통해 카드 납부, 가상계좌 이체, 계좌이체 등이 지원됩니다.

Q. 생애최초 감면은 자동 적용되나요?

A. 아니요. 감면 대상 조건을 충족해도 신청하지 않으면 감면되지 않으며, 납부 후 환급 신청도 가능합니다.

Q. 전세 끼고 주택을 매수할 경우 세율이 달라지나요?

A. 아닙니다. 취득세는 실제 취득가액을 기준으로 하며, 전세보증금은 고려하지 않습니다.

Q. 취득세 면제는 절대 불가능한가요?

A. 농어촌주택, 귀농인, 일부 생애최초 구입자 등은 일정 조건 하에 면제가 가능하며, 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다.

취득세는 부동산 거래 시 중요한 세금이며, 다양한 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 꼼꼼히 확인하시어 불이익이 없도록 준비하시기 바랍니다.